供应趋稳‧房市长期仍亮丽

政府打房措施虽令大马產业市场短期降温，但分析员仍看好在需求正常化和供应平稳之下，產业市场前景仍然亮丽，另一方面，宜家（Ikea）將在檳城开设分行，料將带动檳城產业市场保持炽热。

政府收紧措施
房市晋巩固期

大眾研究指出，在政府近期推出降温措施之后，產业需求短期將放缓，潜在买主都被產业盈利税（RPGT）增加、禁止发展商利息承担计划（DIBS）和其它措施所嚇跑，这些措施短期令市场陷入巩固，但不致於造成重大破坏。再者，政府將审慎推行打房行动，以免打击国家经济成长，產业涉及140个行业价值链，佔国內生產总值约10%比重，同时產业贷款佔总贷款约36%。

在需求方面，多项正面因素如人口年轻化、高储蓄率、城市化、建议中的基建开销如捷运／马新高铁將改善连接性，以及经济转型计划如吉隆坡国际金融区（KLIFD），將继续支撑產业需求。

最新的降温措施將短期內打击市场情绪，预料大马產业需求將正常化，主要因更多人结婚成家（平均每年20万人註册结婚），將推动置业需求，同时，在2013年第三季有约470万间住宅建竣，相等於每户6.3人（在先进国为每户3至4人），由於大马迈向城市化，每户家庭的居住人数將会逐步降低，令房屋需求增加。

下半年或升息0.25%

儘管家债上升引起忧虑，但贷款仍稳健成长约16%。全球中央银行採取的低利率和宽鬆贷款政策，令產业价格在2008至2009年短暂调整后便重新上扬。

再者，大马国行的隔夜利率政策保持稳定，彭博社调查显示今年下半年可能从3%升高至3.25%，仍是可管理水平，假设升息25个基点，平均10至30年期贷款的每月偿还额只增加1.2%至3.0%。

再者，市场游资充裕，贷款发放仍在成长。在国行实施较严格限制后，贷款批准额从7年平均的54%降低至45%，但贷款申请增加，显示產业需求依然旺盛。

土地和建材价格也在扬升，带动房价攀高。近期的交易显示，吉隆坡城中城（KLCC）的地价突破每方呎3千299令吉，即使新山的地价也升至每方呎890令吉。儘管地价高企，一些发展商仍不断购地扩张，显示它们对產业需求充满信心。在土地成本高涨之下，產业价格將更为坚稳。

房屋供应增加
处健康水平

而在供应方面，虽然近年房屋供应量增加，但仍处於健康水平。总供应量在近年来实际上有所减少，过去3年完成的房屋平均为7万9千间，而过去12年平均为13万7千间，去年直至第三季所完成的房屋共5万9千间，因此，相信供需不平衡是导致近来房价走强的主因。

除了特定地区之外，大马產业市场並没有供过於求的现象。再者，高楼的完成期限从3年延长至4年，有助於新供应量减缓。在大部份州属，房屋囤积量也处於下跌趋势，低於10年平均水平。

大眾研究保持增持產业领域的评级，看好拥有策略性地库、强劲资產负债表和未入账销售偏高的发展商，建议增持实达集团（SPSETIA，8664，主板產业组）、UEM阳光（UEMS，5148，主板產业组）、怡保花园（IGB，1597，主板產业组）、东方（E&O，3417，主板產业组）和MK置地（MKLAND，8893，主板產业组）只要政府成功控制投机活动，假以时日產业需求將正常化，不过，若政府推出惩罚性的措施如增加印花税、降低贷款对房价比率等，將令该行改变该领域的看法。

宜家进驻威省峇都交湾
將获强劲重估

另一方面，宜家（IKEA）上週五宣佈在檳城威南峇都交湾开设大马第二家分店，將对峇都交湾／威省的產业带来显著外溢效应，成为该区强劲的重新评级催化因素。

宜家带旺人口產业需求

兴业研究表示，根据过往经验，2003年IKANO／宜家开张后，带旺了邻近地区的人口、產业需求和价值。预料峇都交湾和威省一带在未来將重现相同的趋势，因该区的交易基建提昇、工商业活动升温和更多院校在该区设立，包括GEMS国际学校和伯乐大学学院（KDU）。

一旦宜家以及购物广场在2017/18年展开营运，峇都交湾將可吸引更多人潮和来自印尼棉兰及泰南的旅客。

兴业认为，峇都交湾和威省的主要地主將成贏家，如恆大置地（TAMBUN，5191，主板產业组）拥有600英亩地段，马顿（MALTON，6181，主板產业组）有300英亩和环球东方（GOB，1147，主板產业组）有350英亩地库。其它大型发展商如怡阁世界（ECOWLD，8206，主板產业组）、怡保置地（IJMLAND，5215，主板產业组）和马星集团（MAHSING，8583，主板產业组）都在该区累积一些地段，相信未来將收购更多土地。

自2013年下半年起，兴业研究便持续建议投资者留意檳州產业，未来不排除进一步將恆大置地的合理价提昇，因这项交易对檳城本岛產业长期正面。

檳州政府是在上週五宣佈Aspen Vision置地和Ikano公司联手展开投资，包括30亩地段发展宜家和购物广场第一期工程、45英亩地段发展购物中心第二期工程以及170英亩地段供综合发展计划。总共245英亩土地的成本为4亿8千400万令吉，宜家將在5-6年內营运，整个商业和综合发展计划在10年內完成。