产业泡沫是一种典型的经济泡沫现象，而且，无论国内或海外，都一直有周期的循环形成和发生。
未来2期，我想和大家探讨“产业泡沫是真是假？”，验证3个大马产业领域是否趋向泡沫化的征兆。
产业市场泡沫破裂前，会有3个征兆可循。
要验证大马产业是否过热，就必须探讨以下3个问题：
1.产业价格是否迅速上涨？
2.产业价格是否上涨至无法支撑的水平？
3.产业价格是否回软？
首先，我们先验证大马的产业价格是否有急速上涨的趋势？
我对吉隆坡近郊住宅区内，中等收入住宅产业包括公寓和排屋，从1981年至2013年间的价格走势进行了统计。
这些产业包括华联花园排屋、快乐花园排屋、帝莎花园排屋、吉隆坡孟沙双层排屋、敦伊斯迈医生花园排屋和辉百高原公寓。
统计的结果显示，产业价格的涨幅从276%至1006%。
我认为，这样的涨幅，可视为产业价格急速增长，符合了产业市场泡沫破裂前的第一个征兆。
中等收入只能买中价组屋
统计显示，大马屋价已出现迅速上涨趋势。
接下来，我要探讨第二个问题，就是屋价是否已上涨至无法支撑的水平。
我在之前的文章中提过，大马家庭基本上可分成3个主要收入群，即月入达1万4000令吉的高收入家庭；月入8000令吉的中收入家庭；及月入3000令吉的低收入家庭。
根据这3种类型的家庭，每月可负担的房贷分别为高收入：2960令吉、中等收入：1720令吉、低收入：520令吉。
若以上述的收入来衡量，目前3种类型家庭可负担的房贷，可买到产业类型，分别是高收入家庭：公寓；中收入家庭：中价组屋；低收入家庭：廉价组屋。
若参考刚刚讨论过的统计结果，要在以上所举的6个地点买房，根据目前屋价来看，家庭收入必须介于9000至2万4000令吉。
家庭收入9千 买不起双层排屋
辉百高原公寓的价格最便宜，若以53万令吉的价格买入，家庭收入必须每月达9000令吉；孟沙的排屋价格最贵，若要以158万令吉购入，一个家庭的收入每月至少要达2万4000令吉。
实际购屋能力有限
尽管如此，话说回来，我认为，扣除掉每月所需，大马家庭收入未必能支撑华联花园、快乐花园、帝莎花园排屋、吉隆坡孟沙双层排屋、敦伊斯迈医生花园排屋和辉百高原公寓等地的房屋贷款，因实际的购屋能力有限。
要买到上述排屋，所需要的家庭收入，就要比预算中更高。
即使家庭收入高达1万4000令吉，若扣除掉生活开销，每月可负担的房贷只有2960令吉，再比对回以上“家庭购屋能力”的统计，可清楚地看出，其实只有能力买到价值53万令吉的辉百高原公寓。
85%家庭仅可负担55万以下房屋
最近还有大马家庭收入研究结果显示，85%的大马家庭只能负担在巴生谷价格低于55万令吉以下的公寓、中价和廉价组屋。
而且，对于占家庭收入比例高达40%的月入3000令吉以下家庭而言，吉隆坡的中和廉价组屋也都太过昂贵。
我所统计出的吉隆坡市中价和廉价组屋价格，大多数都处于低收入家庭可负担的9万5000令吉以上。
验证产业泡沫2征兆
以人民的家庭收入来衡量，扣掉占15%的高收入家庭，超过80%大马家庭的实际购屋能力，只可负担价格55万令吉以下产业，这验证了我国产业价格已上涨至无法支撑的水平，验证了产业泡沫的首两个征兆。
未来一期，我将与大家探讨最后一个征兆，同时也分享如何应对产业泡沫的贴士。
