上半年滞销住宅 总值逾1089亿

随着我国逐步开放经济活动及准许完成两剂疫苗接种国人跨州，明年经济及房市料有望复苏，尽管如此，房产专家点出，悬而未决多年的住宅房产滞销课题仍无明显改善迹象，若计入仍在建设的未售单位，今年上半年滞销住宅单位总值超出1089亿令吉。

今年上半年的住宅房产库存有59万4165单位，服务式公寓有28万7022单位，及4万8607单位小型居家办公室（SOHO），除了这些未售单位，不包括服务式公寓及SOHO单位，尚有近43万个住宅房产单位建设中。

“综观上半年数据，高楼分层住宅产业占了30.8%或182万1176单位。若细看上半年市场推出的新项目（高楼与有地住宅）1万6660单位，仅售出24.7%或4118单位。”

根据JPPH的定义，从房产项目竣工到取得完工及落成准证（CCC），若长达9个月卖不出则被归类为滞销。他直言，国内住宅房产滞销情况堪忧，市场或者需要深入研究消费者的需求，而不能只是一味建设房屋。

“另外，吉隆坡市政局（DBKL）几年前曾冻结高楼住宅与购物中心的发展准证（development order），或许这也是能解决房产滞销的方法之一，欢迎业界人士一同探讨这个课题。”

国内高楼住宅房产滞销并非新课题，彭卡基古玛认为，监管单位必须控制新发展准证的释出。

“根据我们的数据，今年上半年的滞销住宅房产（包括服务式公寓及SOHO）有5万7154单位，总值415亿4000万令吉，而仍在建设的未售单位则有12万4306间，总值674亿令吉，总计高达18万1460单位、总值为1089亿4000万令吉。”

国内利率料持稳有助活络市场活动，而目前的房市是买家与租客的市场，要想提振国人购屋负担能力，那么家庭收入必须重新回到2019年的水平，才有可能改善这个问题。

5年后脱售房产 冀不征盈利税

“而在产业盈利税（RPGT）方面，建议政府可重新检讨，即5年后脱售房产不征税，或废除产业盈利税，改推出卖家印花税（seller stamp duty），建议税率在2至3%。”

市场需要一个“重置键”（reset button）以吸引投资者，另外一个备受市场关注的则是近来出台的大马第二家园计划（MM2H）新政策，政府应沿用先前的政策以维持这个计划的吸引力。

“除了RPGT，政府也应在2022年财政预算案延长‘拥屋计划’（HOC），并将其扩大范围至二手房屋市场，只有提振二手房屋市场才能带动新屋市场。此外，建议发展商重新拟定策略，专注市场需求而不是自身喜好，若无法做好这部份则恐进一步加剧整体房屋滞销问题。”

4利好带动 明年需求看好

纵然我国去年因疫情关系，遭遇史上第二严重的经济衰退，但经济学家认为，本地房市仍具备弹性且稳健，相信在4大利好带动下明年需求前景将趋稳。

姚金龙看好说，随着我国明年经济复苏、原产品及股市获利佳为投资者创造的财富效应、银行持续放贷，及人口和家庭增长等利好，可稳定明年的房市需求，但不可忽视可负担房屋与高档房屋的供应错置情况。

“国家银行去年1月开始降息，目前利率维持在1.75%，低息环境有助刺激房市需求，但通货膨胀预期下行，近来稍微回升的势态若能持续，则能激励市场购屋作为避险资产。”

承担损失 降低租金 租客难求

这个年头房东不易做！根据房产网站公司iProperty公布租房数据，今年上半年所有类型建筑的租金收益率均下跌，市场竞争大，房东有房租不出、也没有议价筹码，还需要下调租金吸引租客，有些甚至需要承担收入损失。

iProperty.com.my客户数据方案和品质部总经理普勒门德兰说，在排屋和服务式住宅需求的提振下，今年上半年全国出租房产需求呈现正增长，从去年上半年的萎缩5.6%增至1.9%。

他指出，疫情使人们偏好较大空间，因此排屋成今年上半年最受欢迎的房产类型，4个州属对排屋的需求皆上扬。

不过，尽管需求增加，但是所有物业类型的租金收益率均下跌。

隆市平均租金跌13%

他说，去年疫情支撑了租户市场，使租户拥有谈判租金的优势。此趋势延续至今年上半年，使租金要价的下降幅度高于销售要价的下降幅度，从而降低了租金收益率。

其中排屋的租金收益率从2020年上半年的3.3%下降至2.9%；共管式公寓和服务式住宅的租金收益率则分别下降了0.3%和0.2%，而公寓则保持在4.4%。

他在《iProperty.com.my 2021年上半年门户网站需求分析（住宅出租市场）》媒体简报会上说，许多房东为吸引财务稳定的租户而承担一些收入损失，包括调低房产租金迎合租户要求。

他透露，其追踪的4个州属中，有3个州属的平均租金要价下调，吉隆坡平均租金按年跌13%至2000令吉、槟城降7%（1400令吉）和柔佛跌1%（1200令吉），而雪州则保持在1500令吉。

同时，很多人持续面对财务困顿，一些房东也继续面临难以为其物业物色租户的问题。

租客首选隆市富裕市郊

iProperty指出，随着放宽封锁限制和恢复各类经济活动，吉隆坡今年上半年的出租需求按年增至2.6%（去年：-2.9%），其中白沙罗高原（Damansara Heights）富裕市郊是需求量最大的地区。多数租赁访客都在物色租金5000令吉以上（3000平方尺及以上）的别墅和半独立式洋房。

吉隆坡的其它富裕市郊例如满家乐、孟沙（Bangsar）、帝沙城市园（Desa ParkCity）、吉隆坡中环（KL Sentral）和金地花园（Sri Hartamas）的需求按年增长均超过10%，租金额度则高于吉隆坡的平均租金2000令吉。

同时，根据iProperty的数据，访客对班底谷（Pantai）租金介于2500令吉至5000令吉（1000平方尺至1500平方尺）的共管公寓和服务式住宅感兴趣。

就吉隆坡的首选物业类型而言，多数租户在物色租金介于1500令吉至2000令吉（1000平方尺至1200 平方尺）的共管公寓和服务式住宅；以及租金介于1000令吉至1500令吉（700平方尺至1000平方尺）的公寓单位。

雪州供应过剩
需求唯一下跌州属

由于供应过剩，雪州是今年上半年整体租房需求下滑的唯一大州，按年下滑1% 。根据国家房地产资讯中心（NAPIC）今年次季的数据，共管公寓和服务式住宅为雪州滞销情况最为严重的房产，分别滞销2019间和2025间。

尽管如此，得益于排屋需求按年增25.5%，雪州排屋租金保持在1700令吉，尤其是位于郊区的宽敞和平价单位。

万挠（Rawang）是雪州需求量最大的地区，按年激增57%。除了万挠，访客也关注乌鲁令岳的丹戎12（Tanjong Dua Belas）租金介于1000令吉至1500令吉（1500平方尺至2000平方尺）的排屋。

另一个越来越受欢迎的地区是实达阿南（Setia Alam），当地有几家著名手套制造厂的职员正在物色租金介于700令吉至1000令吉（700平方尺至1000平方尺）的平价高层住宅。

槟城柔佛需求渐复苏

数据显示，槟城出租房产需求逐步复苏，按年上涨1.8%（去年同期：-13.7%）。然而，由于供过于求，公寓需求量仍为负数，即为萎缩5.1% 。

国家房地产资讯中心数据显示，截至今年次季，槟城滞销单位多达4163间。

在租金方面，槟城平均租金下滑了100令吉至1400令吉。

柔佛今年上半年的出租房产需求上扬至6.6%（去年同期：-19.5%），租金平均要价下滑200令吉至1200令吉。

与槟城相似，柔佛共管公寓和服务式住宅的价格跌幅最大，下滑300令吉至1200令吉。